Pronájem bytu a daně: Co potřebujete vědět při krátkodobém pronájmu

Krátkodobý pronájem bytu – ať už přes Airbnb, Booking nebo jinou platformu – je pro mnoho majitelů nemovitostí atraktivní formou výdělku. Současná legislativa však jasně stanovuje, že krátkodobé ubytování není běžný nájem, ale ubytovací služba, tedy podnikání se všemi povinnostmi, které k tomu patří. Pokud pravidla nedodržíte, vystavujete se riziku vysokých pokut nebo daňových doměrků. 

V tomto článku najdete kompletní přehled, jak krátkodobý pronájem správně danit, kdy potřebujete živnost, jaké změny platí od roku 2025/2026 a na co si dát pozor.

Co je krátkodobý pronájem podle zákona?

Krátkodobý pronájem vzniká tehdy, pokud:

• ubytování poskytujete na méně než 30 dnů,
• služba je opakovaná a za účelem zisku,
• hostům poskytujete doplňkové služby (úklid, prádlo, Wi‑Fi, check‑in apod.).

V takovém případě nejde o klasický nájem, ale o podnikatelskou činnost, která vyžaduje:

• živnostenské oprávnění „ubytovací služby“,
• registraci jako OSVČ (ČSSZ, zdravotní pojišťovna),
• vedení daňové evidence.

Jak se krátkodobý pronájem daní?

1. Daň z příjmů – § 7 (samostatná výdělečná činnost)

Finanční správa považuje příjmy z krátkodobého ubytování za příjmy z podnikání, nikoli za příjem z nájmu.

To znamená:

• zdaňujete je v daňovém přiznání v části pro podnikatele,
• můžete uplatnit výdajový paušál 60 %,
• nebo skutečné náklady (opravy, energie, spotřební materiál).
• Pozor: Pokud podnikáte bez živnostenského oprávnění, paušál je pouze 40 %.

2. Sociální a zdravotní pojištění

Jako OSVČ máte povinnost:

• odvádět sociální a zdravotní pojištění,
• každý rok podat příslušné přehledy.

Novinky od 1. července 2025: Přísnější povinnosti

Od 1. 7. 2025 vstoupil v platnost nový zákon s významnými změnami pro krátkodobé pronajímatele. Každý poskytovatel musí:

• zaregistrovat se do státního registru poskytovatelů ubytování,
• každého hosta hlásit do systému eTurista,
• dodržovat místní limity (např. 60 dnů ročně v Praze).

Porušení těchto povinností může vést až k pokutám ve výši 500 000 Kč.

Kdy se stále jedná o běžný nájem (§ 9)?

Jde o dlouhodobý nájem, pokud:

• pronájem je na měsíce či roky,
• neposkytujete žádné doplňkové služby (kromě úklidu společných prostor, dodávek vody apod.),
• nájemce si hradí vlastní energie,
• cílem není rekreace, ale bydlení.

Takový pronájem:

• nevyžaduje živnostenský list,
• daní se jako příjem z nájmu,
• lze uplatnit 30% paušál nebo skutečné náklady,
• nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění.

Limity příjmů – kdy musíte podat daňové přiznání?

• Pokud vaše celkové příjmy v roce nepřesáhnou 50 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte.
• Pro zaměstnance je limit ještě nižší: pouhých 20 000 Kč.

Rizika nesprávného zdanění

Finanční úřady mají přístup k údajům z Airbnb a dalších platforem. Nesprávné zdanění může vést k:

• doměření daně,
• penále,
• úrokům z prodlení,
• kontrolám dalších let zpětně.

Tip: Získejte stabilní adresu díky službě AdresaTP

Pokud podnikáte, často se hodí mít spolehlivou a stabilní adresu, zejména když pronajímáte byt a nechcete uvádět svou domácí adresu.
S AdresaTP si můžete:

✔ zřídit trvalý pobyt,

✔ získat výhodné virtuální sídlo OSVČ,

• od 59 Kč/měsíc, pokud máte trvalý pobyt na adrese AdresaTP,
• nebo od 199 Kč/měsíc přes partnerskou společnost Simply Office bez trvalého pobytu.

Stálá adresa vám usnadní administrativu i podnikání.